LA VIVIENDA ESTA LIGERAMENTE SOBREVALORADA
En concreto, un 5% sobre el que sería su precio de equilibrio si se toman en cuenta la forma en la que están evolucionando los ingresos de los hogares y las hipotecas.
El precio de la vivienda acumula desde 2015 siete años consecutivos de subidas. Ningún ciclo inmobiliario ha durado en España más de ocho años, según los historiadores del sector, que apuntan a 2022 como un necesario punto de inflexión.
Entre los factores que pueden presionar los precios a la baja sobresalen la pérdida de capacidad adquisitiva de las familias por la inflación y el posible aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a partir de julio. En abril, el euríbor cerró en el 0,013%, por primera vez en positivo desde 2016, provocando un encarecimiento promedio de la hipoteca variable. Esta última circunstancia está llevando además a los bancos a endurecer las condiciones de sus hipotecas fijas -que se abarataron un 40% la última década y representan alrededor del 70% del mercado-, si bien las subidas y su impacto son todavía incipientes, y se podrían dimensionar mejor en la segunda mitad del año.
Lo anterior no es óbice para que la tendencia alcista de los precios de la vivienda conserve su intensidad en ciertos segmentos del mercado, como el de la obra nueva, que representa un 15-25% de las transacciones a nivel anual. La patronal de las grandes constructoras SEOPAN ya ha descontado que la producción de vivienda en 2022 no crecerá respecto a 2021, cuando los costes de la construcción residencial se encarecieron entre un 15% y un 23,5%. Según cifras con las que trabajan las principales promotoras en 2022 se entregarán menos de 100.000 viviendas nuevas por las 120.000-150.000 para las que estiman que existe demanda potencial, lo que permitiría subidas de precio final en este segmento superiores al 5%.